買樓收租 4年得個吉？

今天中午同朋友喝茶，說到房地產的回報率。現在香港的房地產，一般來說是3%左右吧。問題是，房地產的回報率有幾個巴仙，才算是合理呢？

我的高見是，房地產的回報率必須要有5%至8%，才叫「合理回報」，視乎當時的利率回報而定。房子的折舊率估計是1%，業主還得付出差餉、管理費、維修等等，根本3%的回報就是沒有虧本，所賺的也不多。其中最經典的例子是有一個女明星用月租15萬元去租司徒拔道的曉廬，業主還得付出接近2萬元的管理費，實收13萬多元，1年的「回報」是150萬元。而業主的買入價是8000多萬元，經紀佣金、厘印、律師費加起來就要600萬元，頭4年的租金回報就此泡湯了。(這例子的回報是不足2%。)

事實上，在房子長期沒有升值的地方，5%至8%的回報是很平常的事。在更久以前，房子回報更高，因為房子的折舊更快。現在香港的房地產回報率，已包括了「升值預期」在內，否則絕對不會值現在這個價錢。

至於香港的樓價值不值今日這個數值，則又是另外一個問題了。總之，租金回報率有10%，才算是高，但照我的記憶，那可能是上世紀80年代，才出現過這種高回報了。