曹仁超 2010.04.26 買港樓收租不划算

今天在香港最不應做的事是買樓收租，理由是美國長債息率自去年起止跌回升！以今天的租金收入（扣除各項開支後）已站於P/E三十三倍。反之，如你在吉隆玻買樓收租，P/E只有十四倍。投資物業最重要是Location, Location, Location，十分重要！1990至97年是香港，1997至2007年是英國，2007至2010年是上
海、北京及深圳，現在應是吉隆玻。今時今日，在吉隆玻買樓收租回報率6厘；反之，在香港只有2-3厘。以過去經驗，買樓收租P/E十五倍左右是合理，P/E三十三倍代表上升空間有限。

過去四十年，本港物業租金回報率在P/E十倍以下叫偏低，例如七十年代初期；1982至89年P/E在十倍到十五倍。踏入1991年起，P/E漸升至二十倍以上（雖然偏高，但不代表會立即回落）。到1997年買樓收租P/E升至三十五倍，而今天香港買樓收租P/E三十三倍。過去本港樓價下調日子不出三年（即下跌三年後便上升），但1997年至2003年卻跌足六年才復蘇，即下調日子在延長。今次如本港樓價下調，擔心時間將更長。

1980年通脹漸受控制，如你仍摣黃金或資源股，便面對二十年'黃金變爛銅'的命運，金價二十年內下跌70％，再加上貨幣購買力回落。反之，如利用通脹率受控、利率進入回落期買股買樓，恒生指數由1982年12月開始上升，樓價由1984年7月開始上升，直至香港樓價在1997年第三季見頂、恒生指數到2007年10月見頂才獲利，利潤可達多倍。

1997年第三季至今，本港樓價出現V形走勢，但不少地區樓價至今仍未重返1997年第三季水準。恒生指數則'三落三上'，即1997至98年回落、98年下半年至2000年3月上升，然後又回落到2003年4月，才再升至07年10月；07年11月起大幅回落，到08年11月才再上升。2000年起金價及資源股又再上升，油價08年8月曾見145美元一桶。未來又如何？One Decision can make you rich or poor，選擇錯誤你會窮一世，選擇正確你便富一世。

我老曹意見是：

A. 今時今日除自住物業外，不應該擁有第二間香港物業。

B. 只宜適量投資股票，不應將全部資金放在股市。

C. 二十五歲到三十四歲的話，多點嘗試新工作、新環境。三十五歲到五十四歲應有所為、有所不為，專注自己強項，減少見異思遷。五十五歲到六十四歲，少做事、多說話；意見多多、行動少少。六十五歲以上宜淡薄名利。六十五歲之前管人、管事、管錢，六十五歲後管花、管草、管山、管水，過快樂日子，少管閒事。